L’acquisition d’actifs immobiliers est une méthode couramment utilisée par les entreprises pour apporter des fonds à la structure. Le financement d’une acquisition immobilière peut prendre plusieurs formes : le prêt bancaire professionnel ; le crédit-bail immobilier ; le lease-back.
Des méthodes de financement que nous allons détailler dans cet article.
De la même manière que les particuliers, les entreprises peuvent avoir recours au prêt bancaire professionnel pour financer des biens immobiliers. Cette option de financement permet à l’entreprise d’acquérir n’importe quel bien (local, bureaux, fonds de commerce…).
Le prêt bancaire professionnel pour le financement d’un bien immobilier est accessible à :
● toute personne morale ou physique justifiant d’une activité professionnelle ;
● toutes les activités commerciales ;
● toutes les tailles d’entreprise.
Le contrat d’un prêt bancaire professionnel doit impérativement contenir les éléments suivants :
● le montant nominal (montant emprunté) ;
● le taux d’intérêt (selon le risque supporté) ;
● la durée de remboursement de l’emprunt ;
● les modalités de remboursement (différé ou anticipé).
Étant l’option la plus couramment choisie par les entreprises, le prêt professionnel présente plusieurs avantages :
● Souplesse et flexibilité ;
● Liberté d’investissement ;
● Peu de contrôle.
Notons tout de même que le prêt bancaire professionnel (à l’instar du prêt pour particuliers) peut être difficile à obtenir selon la santé financière de l’entreprise et la viabilité du projet. Dans la majorité des cas, il est nécessaire d’apporter des fonds personnels pour réduire le taux d’endettement.
Le crédit-bail immobilier est une option de financement qui permet de limiter l’endettement de l’entreprise, au moins à court terme. Le principe du crédit-bail est le suivant : l’entreprise loue un local (bureaux, entrepôts, commercial…) pour une période définie auprès d’un crédit bailleur. Une fois le bail arrivé à échéance, l’entreprise se verra proposer une option d’achat pour le local.
Le local concerné est librement choisi par l’entreprise et peut être un local qui n’est pas encore construit. Dans ce cas, le crédit bailleur (un établissement bancaire ou de crédit), acquiert le bien et peut aller jusqu’à financer la construction.
Le crédit bail pour le financement d’un bien immobilier est accessible à :
● toutes les entreprises, sous couvert qu’elles soient soumises à l’impôt sur les sociétés ;
● toutes les activités ;
● toutes les tailles d’entreprise.
Le crédit bail requiert nécessairement la rédaction de deux contrats :
● un contrat de vente côté crédit bailleur, pour acquérir le bien immobilier concerné ;
● un contrat de location, pour le louer au crédit preneur.
En ce qui concerne le contrat de location, voici les éléments qui doivent impérativement être mentionnés :
● le montant du loyer ;
● l’échéancier de remboursement ;
● la durée du crédit bail ;
● les conditions de remboursement anticipé.
Une fois le contrat de location arrivé à son terme, le preneur a le choix entre trois options :
● procéder à l’acquisition de l’immeuble (suite à une promesse de vente formulée à prix fixe à la rédaction du contrat, ou bien suite à un transfert de propriété une fois le contrat arrivé à échéance) ;
● prolonger le contrat de location ;
● restituer le bien au crédit bailleur.
Le crédit bail présente lui aussi des avantages particulièrement intéressants pour les entreprises :
● La possibilité de déduire des charges d’exploitation ;
● La possibilité de financer le développement de l’activité sans apport financier ni prêt bancaire, donc sans prise de risque ;
● La liberté d’accès et d’utilisation des fonds propres.
Le lease-back est une cession de bail, dont le fonctionnement est similaire au crédit bail. La particularité du lease-back réside dans le fait que c’est l’entreprise (le preneur) qui acquiert son local (bureaux, entrepôts, commercial…) et le cède au crédit bailleur, pour le lui louer ensuite sur une durée bien précise. À l’instar du crédit bail, le preneur peut acquérir le bien à échéance du contrat de location.
Le lease-back pour le financement d’un bien immobilier est accessible à :
● toutes les entreprises, sous couvert qu’elles soient soumises à l’impôt sur les sociétés ;
● toutes les activités ;
● toutes les tailles d’entreprise.
Le contrat de lease-back ressemble à celui du crédit-bail sur de nombreux points. Il contient les éléments suivants :
● Le coût d’achat ;
● Le montant du loyer et son échéancier ;
● Le taux de rendement.
Bien que moins privilégié par les entreprises pour le financement de biens immobiliers, le recours au lease-back compte plusieurs avantages :
● Le financement de projets et d’investissements ;
● La possibilité de toucher de nouveaux marchés ;
● La possibilité de conserver la jouissance et l’occupation du bien .
En conclusion, l’acquisition d’un bien immobilier est une pratique courante pour les entreprises qui, pour le financer, ont recours à l’une des trois méthodes de financement vues dans cet article. Quelle que soit l’option choisie, notons que l’avis et l’intervention d’un expert immobilier est indispensable, que ce soit pour estimer la valeur du bien, le montant des loyers ou accompagner l’entreprise sur toute la dimension juridique du projet.
Expertise immobilière et bâtiment en Suisse romande
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